부동산특별조치법
부동산특별조치법
  • 제주경제신문
  • 승인 2020.10.12 18:00
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[손지현의 생활법률]
법률사무소이도 손지현 변호사
법률사무소이도 손지현 변호사

많은 사람들이 오매불망 기다리던 ‘부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 부동산특별조치법)’이 지난 2020년 8월 5일부터 그 시행에 들어갔다. 부동산특별조치법은 앞으로 2022년 8월 4일까지 2년간 한시적으로 시행된다.

부동산특별조치법의 시행으로 용이한 절차에 의해 소유권보존등기가 되어 있지 않거나 등기부의 기재사항이 실제 권리 관계와 일치하지 않는 부동산에 대한 등기가 가능하다.

부동산특별조치법은 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 적용되지만 소유권의 귀속에 관하여 소송이 진행 중인 부동산은 제외된다. 제주의 경우 주의할 점은 읍·면 지역은 모든 토지 및 건물이 적용대상에 포함되지만 제주시, 서귀포시 등 양 행정시의 동지역은 적용지역에서 제외된다는 것이다. 참고로 제주도는 올해 하반기에는 부동산특별조치법에 동지역이 포함될 수 있도록 법 개정을 추진하고 있다.

부동산특별조치법에 따라 이전등기를 하기 위해서는 토지의 경우에는 행정시 지적소관청에, 건물의 경우에는 행정시 건축물대장 관리부서에 확인서 발급신청을 해야 한다. 이 때 확인서 발급신청자는 5명 이상의 보증인이 발급한 보증서를 첨부하여야 하고, 보증인에는 변호사·법무사 자격을 가진 사람이 반드시 1명 이상 포함되어야 한다. 이는 허위보증 등으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 기존의 3명 이상 보증에서 그 보증 요건을 강화한 것이다. 변호사·법무사 자격을 가진 보증인은 자격보증인, 그 이외에는 마을보증인이 되는데 현재 제주시의 경우 자격보증인은 27명, 마을보증인은 376명, 서귀포시의 경우 자격보증인은 16명, 마을보증인은 274명이다.

이번에 시행되고 있는 4차 부동산특별조치법이 이전과 다른 점은 또 있다. 기존에는 적용 배제 특례규정이 있었던 타 법률이 적용되어 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명서를 첨부하여야 하므로 농업인 또는 농업법인 이외에는 취득이 불가능하다. 또 토지분할 허가 대상인 경우 사전에 토지분할 허가를 받아야 한다. 아울러 주의할 점은 장기미등기 과징금 등이 부과될 수 있다는 사실이다. 장기미등기 과징금은 면적, 공시지가, 부과율 등에 따라 산출되는데 등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있는 경우에는 감면이 가능하고, 해당 토지에 대한 등기 완료 후 부과된다.

보증서를 첨부하여 확인서 발급신청이 들어오면 담당 공무원은 반드시 현장조사를 실시하여 토지 및 건물의 소재지, 등기상 소유자와 실제 소유자, 주민 1명 이상의 의견 청취, 해당 부동산에 관한 현재 점유·사용관계, 소유권에 관한 분쟁 유무 등을 확인한 후 현장조사 보고서를 작성한다.

담당 공무원이 현장조사를 완료하면 부동산의 표시, 신청인, 등기명의인의 성명·생년월일, 취득사유 및 공고기간을 명시하여 2개월 간 행정시, 읍·면·동 게시판 및 홈페이지에 공고를 하게 된다. 아울러 공고를 한 때 등기명의인 또는 그 상속인에게 확인서 신청 및 발급취지를 통지한다. 공고기간 만료일 이전까지 법률상 이해관계인의 이의신청이 없거나 이의신청이 있더라도 이유 없는 경우에는 확인서가 발급된다. 확인서 발급신청인은 발급받은 확인서를 첨부하여 소유권이전등기를 신청하면 된다.

부동산특별조치법의 적용대상 및 범위, 절차 등이 과거에 비해 다소 까다로워진 만큼 신청 전에 주의사항을 면밀히 살펴 좋은 기회에 소기의 목적을 달성할 수 있도록 해야겠다.

※ 본 기사는 제주경제 매거진 2020년 10월호에 기재된 글입니다.

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